宅基地流转纠纷的成因及处理

作者： 荥阳法院 吴永青

近一时期，由于农村城镇化的强力推进，农村宅基地流转纠纷日渐增多，由于历史的原因，农村宅基地流转纠纷成因复杂，人民法院审理起来难度较大，现就农村宅基地流转纠纷的成因及处理原则做一些粗浅的探讨。

一、农村宅基地流转纠纷的成因

1、随着社会的发展，农民大量涌入城镇，有地举家在城镇生活，有的由农业户口转为非农业户口，在城镇有住房，导致其农村宅基地及房屋闲置，而有的村民因分户、结婚等原因，急需农村宅基地或者房屋，随之就出现村民之间自由流转农村宅基地的情况，由于村民对农村宅基地流转知识的欠缺，大多未办理过户手续，以致后来酿成纠纷。

2、一些城镇居民为方便生活，再加上取得农村宅基地成本很低，出现城镇居民与农村居民进行宅基地流转的情况，由于法律和政策的限制，没办法进行过户，以致后来酿成纠纷。

二、农村宅基地流转纠纷的处理

1、对农村同一集体组织内部成员之间转让宅基地的，受让方没有住房和宅基地，又符合申请宅基地的条件，集体经济组织也同意转让的，应认定转让合同有效。出让方无正当理由毁约要求解除合同或者要求认定合同无效的，应当驳回。

2、对城镇居民购买农村房屋和宅基地的，买卖合同效力认定问题实践中有认定合同无效的，有对合同予以解除的。

认定合同无效的理由是：民法通则规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策，而国务院明令禁止城镇居民不得在农村购买农村房屋和宅基地。

对合同予以解除的理由是：合同法规定，违法法律行政法规的强制性规定的合同无效，而并没有规定违反政策的合同无效，城镇居民购买农村房屋和宅基地的合同因为违反国家政策事实上无法继续履行不能实现合同目的，而应当对其予以解除，终止合同的权利义务。