双方当事人同意以物抵债的不动产亦需评估后执行

作者：朱少峰 吕苏岩

一、基本案情

1998年7月1日，北京大洋中兴投资顾问有限公司与东方物华公司签订借款协议书。北京大洋中兴投资顾问有限公司按约定将借款340万元汇到东方物华公司指定帐号，东方物华公司未按约定还款。2000年10月12日，双方签订补充协议约定借款期限延长二年，到期后东方物华公司未按约定还款。2002年7月5日、2004年6月21日、2006年7月11日，北京大洋中兴投资顾问有限公司向东方物华公司发出催款函。东方物华公司未履行还款义务，拖欠借款340万。 1998年7月14日，北京大洋中兴投资顾问有限公司与东方物华公司签订借款协议书。北京大洋中兴投资顾问有限公司按约定将借款400万元汇到东方物华公司指定帐号，东方物华公司未按约定还款。2000年10月12日，双方签订补充协议约定借款期限延长二年，到期后东方物华公司未按约定还款。2002年7月5日、2004年6月21日、2006年7月11日，北京大洋中兴投资顾问有限公司向东方物华公司发出催款函。东方物华公司未履行还款义务，拖欠借款400万。

另北京大洋中兴投资顾问有限公司于2006年7月12日名称变更为北京金宸通投资顾问有限公司。

因东方物华公司未按约定还款，金宸通公司按照二个借款协议分别诉至法院要求东方物华公司还款。

法院经审理认为：企业之间相互借贷，违反国家关于企业之间禁止拆借资金的有关规定，因此形成的借贷关系无效。东方物华公司应当即时返还金宸通公司借款本金。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十八条的规定，分别判决东方物华(无锡)置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京金宸通投资顾问有限公司借款三百四十万元和四百万元，承担案件受理费，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。 

二、执行情况

判决生效后，东方物华公司未履行判决书确定的义务，金宸通公司向法院申请执行。

法院在执行过程中查明：东方物华公司现已无办公地点，不进行任何经营活动，除经过法院确认的无锡新江南实业股份有限公司折抵给其位于深圳的不动产外，没有任何财产。双方当事人协商同意：以登记在无锡新江南实业股份有限公司名下，实已归东方物华公司所有的位于深圳的全部房产，折抵法院判决东方物华公司偿还金宸通公司的全部债务。以物抵债后，双方债权债务两清。被执行人向法院表示其再无其他债务。执行法院已将相关房产进行了查封。

三、评析意见

本案涉及的主要问题是：双方均同意以物抵债的不动产是否还需要进行评估，以及位于深圳的不动产是否可以申请由不动产所在地评估公司进行评估。对此，执行法院有两种不同意见：

第一种意见认为，双方均同意以物抵债，又不存在其他债权人，可以不进行评估，直接出具以物抵债裁定。

第二种意见认为，因为不清楚被执行人是否还有其他债权人，为了双方利益应进行评估。同时，为了申请人利益快速实现，为了评估的方便顺利进行，可以请求不动产所在地暨深圳的评估公司进行评估。

第三种意见认为，对是否需要评估意见同第二种，但是认为该案件系北京法院执行案件，为保证案件的公正，且该案件标的较大，应按照市高院的相关规定，通过摇号来确定评估公司。

我们同意第三种意见。具体理由如下：

（一）该案中房产标的需要进行评估

依据《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条、47条之规定“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第1、2条之规定“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”第4条“对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。”依照法律规定，以物抵债必须由法院出具裁定，同时还需要评估来确定标的物的价值，尽管本案中双方当事人都同意和认可不管所有房产的价值如何或多或少，都用来折抵全部债务，让债务消灭，且债务人声明没有其他债权人，但是依据法律和保护其他有可能存在的债权人的利益，且房产标的价值过数十万大，仍应对该房产进行评估，以示公正。

（二）评估公司应按照规定摇号产生

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条 评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。

《北京市高级人民法院关于委托司法鉴定和拍卖工作的若干规定（试行）》第3条规定收取佣金在一万元以下的在外埠的标的物，如需委托当地相关机构进行司法鉴定或拍卖的，须经主管院长批准并报高院备案后才能进行委托。此案中，所涉房产有近100套，评估费用佣金也肯定超过数万元。

所以，第三种意见是正确的，即以物抵债的不动产在外地的，也需通过摇号进行评估后方可执行，不能直接裁定执行抵债。