这起房屋买卖的居间合同为何无效

作者：郑州高新区法院 李俊阳

【案情】

2010年12月21日，从郑州高新区法院获悉，一起《房屋买卖居间合同》纠纷案在该院审理完毕。原告婷婷诉称：2009年7月，其决定通过居间人、即郑州B房地产营销公司（以下称B公司）购买王某在郑州中原路上的房屋一套。2009年7月25日，原告婷婷与B公司签订了《房屋买卖居间合同》，同时原告即付定金1000元。合同约定该商品房总价款、被告的居间中介佣金、代办费等共计600000元；被告应于合同签订后十个工作日内陪同原告办理正式的购房合同。后原告婷婷多次要求被告协助办理正式的购房合同，但均遭被告拒绝。无奈，原告婷婷只好起诉法院，请求法院判令被告B公司履行《房屋买卖居间合同》第六条约定的督促义务；并由被告支付违约金59000元。因A房地产营销公司（以下称A公司）是被告B公司的上级单位，所以，原告婷婷要求A、B两公司承担连带责任。

【审理】

被告A公司辩称：原告婷婷认可王囵囵是代表A公司在《房屋买卖合同》上签的字，但原告婷婷未提供王囵囵具有A 公司代理权的证据，A 公司对王囵囵的行为没有追认，所以，《房屋买卖合同》中房屋买卖条款无效。原告婷婷要求被告A公司履行监督B公司的义务，因买卖双方未签订正式的买卖合同，被告无法履行监督义务。另外，原告婷婷要求二被告A、B两公司承担连带责任，但也无其他证据证明，所以，应判决驳回原告的诉讼请求。

被告郑州B公司辩称，该公司未与原告签订合同，与本案无关，原告起诉该公司系诉讼主体错误。综上，应驳回原告对B公司的起诉。

郑州高新区法院经审理查明：2009年7月24日，原告向被告郑州B公司交付定金1000元，用于购买郑州中原路上的房屋一套，被告B公司作为居间人向原告出具了加盖其财务专用章的收据一份，收款人是王囵囵，王囵囵收到该1000元定金后将该款交于被告A公司。2009年7月25日，原告与王囵囵签订《房屋买卖合同》一份；王囵囵代表A、B公司签了名 。但该《房屋买卖合同》未加盖A、B公司印章。《房屋买卖合同》约定：原告购房需交纳契税、物业维修基金、印花税、工本费、有线电视初装费、测绘费、以及中介佣金、代办费等总价款共计600000元；支付定金1000元，定金在乙方签订正式购房合同交纳房款时冲抵房款；被告在合同签订后十个工作日内陪同原告办理正式购房合同，交付房款及相关费用，如任何一方违约，违约方每日应向守约方支付合同约定的房屋总价款的千分之二违约金等。原告称《房屋买卖合同》签订后，其多次要求被告协助办理正式购房合同，但被告一直推托、拒绝，故原告诉至法院。

【判决】

查明本案原因后，法院认为，王囵囵以其本人名义在合同上代签签名，其没有代理权，且事后未经被代理人A、B公司的追认，其行为无效，该行为对被代理人即卖方的A、B公司不发生法律效力。另依照《中华人民共和国合同法》之规定，合同内容应包括“当事人的名称或者姓名和住所”等，该《房屋买卖合同》中却缺少了“卖方”上述这些条款，所以合同内容违反了《中华人民共和国合同法》的规定，系无效合同；同时法院认为，王囵囵在合同上代理A、B 公司签名的行为之所以违法，原因是，其一，王囵囵以其本人名义在合同上签名后未加盖A、B 公司的印章，没得到A、B 公司的代理追认；其二，王囵囵属于A 公司下属的另一分公司人员，与B 公司不是同一分公司，所以，没有证据证明A、B 公司要他代理签名。另外，签订《房屋买卖合同》时，原告未尽注意义务，对王囵囵的真实身份没弄清就与他签字，其对合同无效亦有过错，所造成的损失应自行承担。综上，原告的诉讼请求理由不当，其提供的证据不力，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：

一、被告A、B公司于本判决生效后十日内返还原告定金1000元；

二、驳回原告其它诉讼请求。

【评析】

一、B公司应是适格的民事诉讼主体

本案被告B公司在答辩中称，原告起诉该公司系诉讼主体错误。这里说明一个问题，即参与民事诉讼的主体必须适格才合法。那么，B公司能否作为适格的民事诉讼主体呐？笔者认为可以。要明确这个问题，首先应明确何为诉讼主体。诉讼主体，是指具备诉讼主体条件的当事人。根据刑事诉讼法规定，公安机关、人民检察院和人民法院是进行刑事诉讼的国家机关。在刑事诉讼中，诉讼主体就是侦查机关、检察机关、人民法院和自诉人、被告人、附带民事诉讼原告人和被告人。根据行政诉讼法规定，行政诉讼主体是人民法院、国家行政机关和个人、法人或其他组织。本案属于民事诉讼，所以诉讼主体自然指的是民事诉讼主体，民事诉讼主体是指参与民事诉讼活动的当事人。在民事诉讼活动中，涉及的诉讼主体包括三个方面，一是主持审判活动的审判机关，即人民法院；二是诉讼当事人，即参与诉讼活动的民事纠纷双方的当事人，也就是原告和被告，包括诉讼代理人（比如律师等）；三是诉讼参与人，包括证人、鉴定人、翻译、勘验人等。

而适格的民事诉讼主体，也称为正当当事人或者合格的当事人，是指人民法院以外的诉讼当事人，即第二类的诉讼当事人。适格当事人就具体的诉讼作为原告或者被告进行诉讼的权能，称为诉讼实施权。B公司在本案作为居间人，当然具有资格，属于适格主体。所以，与第一被告有连带关系。

二、未经被代理人认可的代理事项不具有法律效力

本案中，王囵囵是以其本人名义代理A、B公司在《房屋买卖居间合同》中签的名，且事后未经被代理人、即委托方A、B公司的追认，所以，法院认为王囵囵代签的《房屋买卖合同》行为无效，其原因是他没有代理权，代理A、B公司签的名不发生法律效力。法院这样判决，是有法律依据的，比如，我国《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”这些规定非常清楚地说明两个问题:一是代理民事活动时代理人必须在被代理人授权的范围内活动，如果超越了被代理人授权的范围，事后，活动内容必须经被代理人确认或同意，被代理人才承担民事责任后果；二是被代理人如果明知代理人以被代理人名义实施民事行为而不提出疑问或不反对的，代理人代理的法律后果应视为被代理人同意。拿本案来说，A、B公司对王囵囵代签的《房屋买卖合同》没有追认，更没有事前默认，所以，王囵囵的签字属于未经被代理人认可的代理，不具有法律效力。

三、该案《房屋买卖合同》缺少合同的主要条款不合法

本案中，法院认为，原、被告所订《房屋买卖合同》系无效合同。那么，为何无效呐？原来是该《房屋买卖合同》中缺少卖方的“名称或者姓名和住所”等条款。我国合同法的规定，合同条款是合同中明确双方权利义务的具体条文，合同条款的总和就是合同的全部内容。合同双方的权利义务关系除法律明确规定的以外，更多的需要合同条款加以确定。因此，在订立合同时除应当尽量明确和细化合同条款内容外，更要特别注重的是合同的主要条款，合同的主要条款是合同应当具备的条款，它决定着合同的类型，确定着当事人各方权利义务的质和量，处于相当重要的地位。所以，欠缺主要条款是不符合法律规定的，为此，合同也就不能成立。

根据合同法的要求，合同主要的条款应当包括以下内容：1、当事人的名称或者姓名和住所；2、 标的；3、数量和质量；4、价款或酬金；5、履行期限、地点和方式；6、违约责任；7、解决争议的方法。由于上述这些条款是法律规定的合同主要条款，所以，订立书面合同时，必须具备这些条款，少一项就应认为合同不成立。如不然，也就体现不出法律的严肃性。