对于房屋登记案件中连续登记类的行政行为是否要进行分阶段审查

作者：永城市法院 贾成宇 韩凤丽

丁秋云向与案外人李杰同居生活期间共同购买位于永城市新城区道北路西段路北的房屋一套，原权利人杨山岭将房屋于2010年4月16日转移登记给李杰之子李伸，2009年丁秋英向人民法院提出因同居期间析产纠纷之诉时才得知房屋登记在李伸名下，遂提起行政之诉，经永城市人民法院审理撤销了第三人李伸持有的2007年12月18日永房字第00025901号房屋所有权证书，第三人不服，提出上诉。经商丘市中级人民法院审理维持了原判，但是就在原告没有接到终审判决前，2010年6月1日李伸将该房屋转移给第三人高见，被告永城市住房保障服务中心又为本案第三人高见颁发了新的房产证，被告永城市住房保障服务中心的行为侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法予以撤销。

［审判］

永城市人民法院经审理认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告丁秋云起诉时认为被告永城市住房保障服务中心在李伸的房产证被撤销之后又作为转让方转移登记给第三人高见，这与事实不符。在法院判决撤销李伸原名下的永房字第00025901号房屋所有权证书后，被告依照李伸的申请重新办理了永房权证东城区字第201000741号，后又转移登记给第三人高见。因此，被告永城市住房保障服务中心就涉案房屋为第三人高见颁发房屋所有权证书系后续转移登记，经释明，原告丁秋云并未就涉案房屋的首次转移登记行为提起诉讼，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十三条第（二）项之规定，裁定驳回原告丁秋云的起诉。

［评析］

一、关于原告丁秋云的诉讼主体资格问题。

诉讼主体资格，即具备诉讼主体条件的当事人。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的可以依法提起诉讼。本案中涉案房屋是原告丁秋云与案外人李杰同居期间购买，双方共同使用，在同居析产协议时发现已被登记在李杰之子李伸名下，遂提起（2009）永行初字第27号诉讼，以维护自己的合法权益。从事实使用情况以及生效的法律文书的确认来看，原告丁秋云与被诉的行政行为有法律上的利害关系，具有诉讼主体资格。

二、关于行政机关作出的各具体行政行为的链接。

从行政行为的分类来看，房屋登记是一具体行政行为，具体表现：具体行政行为是指行政机关行使行政权力，对特定的公民、法人和其他组织作出的有关其权利义务的单方行为。具体行政行为有四个要素：

1．主体要素，即是行政机关实施的行为。

2．成立要素，是行使行政权力所为的单方行为。

3．对象要素，是对特定的公民、法人或者其他组织作出的。

4．内容要素，是作出有关特定公民、法人或者其他组织的权利义务的行为。

本案中涉及诸多行政行为，与案件定性尤为相关的是：

1、被告永城市住房保障服务中心为原房屋权利人杨山岭颁发房产证的行为；2、被告永城市住房保障服务中心将房屋转移登记给李伸的永房权证东城区字第201000741号房产证的行为；3、被告永城市住房保障服务中心又将房屋转移登记给本案第三人高见永房权证东城区字第201002318号房产证的行为。涉诉的是第3个行政行为。原告丁秋云误将（2009）永行初字第27号行政诉讼中被诉的具体行政行为作为基础行为提出诉讼，缺乏对行政行为的认识与了解。

　 2010年11月18日实行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告丁秋云起诉时误认为被告永城市住房保障服务中心在李伸的房产证被撤销之后又作为转让方转移登记给第三人高见，这与事实不符。在法院判决撤销李伸原名下的永房字第00025901号房屋所有权证书后【（2009）永行初字第27号行政诉讼】，被告永城市住房保障服务中心依照李伸的申请重新办理了永房权证东城区字第201000741号，后又转移登记给第三人高见。因此，被告永城市住房保障服务中心就涉案房屋为第三人高见颁发房屋所有权证书系后续转移登记，经释明，原告丁秋云并未就涉案房屋的首次转移登记行为提起诉讼，法院遂依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款之规定作出（2011）永行初字第13号裁定书是正确的。