无效合同还是可撤销合同

作者：原阳县人民法院 邓建华

【要点提示】

李某隐瞒了所承租房屋属于胡某和张某共有的事实，与于某签订了转让协议，并在张某不知情的情况下，让于某与胡某签订租赁合同。

【案例索引】

一审：河南省原阳县人民法院（2012）原民二初字第7号（2012年4月16日）

【案情】

原告于某，男，生于1984年2月13日，汉族，住原阳县韩董庄乡韩屋村。

被告李某，女，生于1972年6月9日，汉族，住原阳县大宾乡薛大宾村。

被告胡某，女，生于1948年7月15日，汉族，住原阳县城关镇顺城街364号。

第三人张某，男，生于1975年1月13日，汉族，住原阳县城关镇小东街4号。

原阳县人民法院审理查明，被告胡某系第三人张某母亲，二人在原阳县城关镇商贸城北百合新娘婚纱摄影南邻共有一间临街门面房，该门面房为上下两层。2009年9月13日，第三人张某与被告李某签订租赁协议，双方约定：“甲方（张某）门面房门面房一间，租赁给乙方（李某），合同期三年，每年租赁费陆千元整。合同期满，乙方如需再租赁，甲方不能租赁给别人，合同期间房屋使用权属乙方，乙方不能对甲方房屋结构进行改造。租赁费一年一清，合同期满后，房价随行情。（合同期2009年9月13日——2012年9月13日）。2011年11月7日，原告与被告李某签订转让证明，李某将其租赁的房屋转让给了原告。双方在该转让证明中约定：“李某将位于百合新娘婚纱南邻第一间门面房（上下两层）以壹万伍仟元转让给于某，其转让费为空房转让，仅含玻璃门和即日起至2012年3月13日房租。李某与原告签订转让证明的当天，在被告李某介绍下原告与被告胡某签订了租赁协议，该协议约定：“甲方（胡某）将位于商贸城北百合新娘婚纱南邻第一间门面房（上下两层）名下物业租给乙方（于某）使用，租期陆年（2012年3月13日至2018年3月13日）租金每年柒仟伍佰元整，租金壹付两年，每年租期前十天支付，依次类推。二、在租赁期内甲方不得以任何理由上调租金或单方终止租赁协议，如有违约，违约方需赔付对方违约金五万元及对方一切损失。三、如房屋产权发生转移，此协议继续履行至期满。四、乙方在此合法经营，不得擅自改造房屋结构。五、协议到期后，同等条件下，乙方有优先租赁权。六、乙方在租赁期内可以对外转让此房屋，此协议甲方与第三方继续履行。七、此协议自签订之日起生效，一式两份，双方各执一份，如遇未约定事项，双方协商解决。被告李某以证明人身份在上述协议上签署了名字。原告在与胡某签订租赁协议后，与原阳县裕隆广告部签订了装修协议对租赁房屋进行装修，并向原阳县裕隆广告部交纳了8000元预付款。原告在装修过程中，第三人进行了阻止，原告仅安装了卷闸门。经原告与原阳县裕隆广告部协商，原告交纳的8000元作为损失赔付给了原阳县裕隆广告部。

原告诉称，被告胡某与第三人张某在商贸城北百合新娘婚纱摄影南邻共有一间临街门面房，分为上下两层。该门面房一直由第三人张某对外出租，2009年9月13日被告李某承租了该门面房并一直使用。2011年11月份被告李某对外转让该门面房，原告看房后愿意承租，转让费为15000元整。但是在签订租赁协议时被告李某却谎称该门面房是被告胡某的，并领着原告和被告胡某签订了该门面房的租赁协议，被告李某作为证明人在协议上签字，同时原告和被告李某签订了转让证明，被告李某取得了15000元的转让费。协议签订后，原告开始对门面房进行装修，然而在装修过程中，第三人张某的妻子毛丽萍进行阻止，称门面房是她的，经过多次协商第三人不允许原告使用门面房，原告要求被告李某退还转让费，被告李某不退。请求人民法院一、依法确认原告和被告胡某2011年11月7日签订的租赁协议无效；二、依法撤销原告和被告李某2011年11月7日签订的转让证明；三、依法判令被告李某返还转让费15000元，并赔偿损失8000元，共计23000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为，对原告和被告胡某2011年11月7日签订的租赁协议、原告和被告李某2011年11月7日签订的转让证明均要求予以撤销。

被告李某辩称，原告要求确认其与胡某签订的租赁协议无效没有法律依据，《合同法》52条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，无效合同是违反法律强制性规定，或将违法建筑出租的为无效，原告与胡某的合同应为有效合同；原告要求撤销与李某的转让证明同样没有法律和事实依据。

被告胡某未作答辩。

第三人述称，我们认为原告与被告胡某签订的协议无效，我得不到房子我怎么给她房租，我支持原告观点。

【审判】

原阳县人民法院经审理认为：对于共有物的占有、使用、收益、处分权的行使，应当得到全体共有人的同意。被告李某是与第三人签订的租赁协议承租了本案所涉及房屋，但是其在对外转租时却让原告与被告胡某签订协议，由此可以表明被告李某是知晓房屋系被告胡某与第三人张某共有这一事实的。被告胡某与被告李某却向原告隐瞒了租赁房屋另有共有人的事实，与原告签订了租赁协议及转让证明，二被告的行为属于欺诈行为。原告要求撤销其与被告胡某签订的租赁协议及与被告李某签订的转让证明本院予以支持。合同撤销后，从合同开始之日即丧失法律效力。因该合同而取得的财产，应予以返还;不能返还或不必返还的，应折价补偿;有过错方给对方造成损失的，应负损害赔偿责任。因此被告李某应返还收取原告的15000元转让费，被告李某隐瞒事实与原告签订转让证明，并介绍原告与被告胡某签订租赁协议，应赔偿原告因合同履行而造成的损失，结合本案即原告向原阳县裕隆广告部赔偿的8000元预付款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，第五十八条之规定，判决一、原告于某与被告胡某2011年11月7日签订的租赁协议、原告于某和被告李某2011年11月7日签订的转让证明予以撤销；二、被告李某返还原告于某转让费15000元，于判决生效后十日内履行完毕；三、被告李某赔偿原告于某经济损失8000元，于判决生效后十日内履行完毕。

【评析】

合同是双方的真实意思表示，合同的订合是建立在双方自愿的基础上的，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案被告订立合同时存在欺诈行为，但并未损害国家利益；该案中并未显出李某和胡某有串通侵吞租金的意图，不属于第二项的规定。

《中华人民共和合同法》第五十四条第四款之规定，一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中被告签订合同时存在欺诈行为，原告请求人民法院撤销本合同，应予支持。因该合同而取得的财产，应予以返还;不能返还或不必返还的，应折价补偿;有过错方给对方造成损失的，应负损害赔偿责任。因此被告李某应返还收取原告的15000元转让费，被告李某隐瞒事实与原告签订转让证明，并介绍原告与被告胡某签订租赁协议，应赔偿原告因合同履行而造成的损失，即原告向原阳县裕隆广告部赔偿的8000元预付款。