房地产律师解析建筑物
简介
建筑物是人造的、相对于地面固定的、有一定存在时间的、且是人们要么为了其形象、要么为了其空间使用的物体。也叫“建筑”。
它往往都具备人能居住和活动的稳定空间，是人造自然的主体。一般情况下，建筑的建造目的既侧重于得到人可以活动的空间——建筑物内部的空间(现代主义建筑非常强调这点)或/和建筑物之间围合而成的空间（比如城市中的市民广场）；也侧重于获得建筑形象——建筑物的外部形象（如纪念碑）或建筑物的内部形象（如教堂）。
建筑艺术是体现在建筑物上的特殊艺术，它是实用性和艺术性的结合。它实用的一面受材料、技术和功能的制约，它艺术的一面体现出时代、民族和设计师个人的风格特点。有人说：建筑是凝固的音乐；有人说：建筑是一首哲理诗，这都说明了建筑的艺术性。建筑业是国民经济的主要产业之一。
性质
(一)不可位移性
建成后的建筑物坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。
(二)产权边界复杂性
一般资产的产权边界是比较清楚的。单项资产的产权要么是所有权，要么是使用权、租用权等，但在评估中经常遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况，如公私同幢，私私同幢等，或表现为同幢房产中部分具有所有权，另一部分体现为租赁权。
(三)功能变异性
多数资产功能通常是固定不变的，使用价值将随改变而消失。但建筑物不同功能改变反而会提高其使用价值，如商业区的厂房、车间改造，临街工业用房改造成商业用房等。
分类
按使用性质分类
1. 居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。（住宅分为普通住宅.高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工和学生宿舍）
2. 公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.旅行.体育等使用的非生产性建筑,如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.
3. 工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑,如厂房.仓库等.
4. 农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑,如料仓.养殖场等.
按层数或总高度分类
房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地平正负0以上计算;采光窗在室外地平以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上,(不含2.20米)的,计算自然层数.假层.附层(夹层).插层.阁楼.装饰性塔楼.以及突出屋面的楼梯间.水箱间.不计层数.房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和.
住宅按层数分为低层住宅(1-3层),多层住宅(4-6层),中高层住宅(7-9层),高层住宅(10及以上) 公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米为高层,但不包括总高度超过24米的单层建筑.建筑总高度超过100米的,不论是住宅还是公共建筑总和性建筑均称为超高层建筑
按建筑结构分类
建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的体系.
1. 砖木结构建筑,这类建筑物的主要承重构件是用砖木做成的,其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板.屋架采用木材.这类建筑物的层数一般较低,通常在3层以下.古代建筑和五六十年代的建筑多为此种结构.
2. 砖混结构建筑,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板.屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架.这类建筑物的层数一般在六层以下,造价低.抗震性差,开间.进深及层高都受限制.
3. 钢筋混凝土结构建筑,这类建筑物的承重构件如梁.板.柱.墙.屋架等.是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙,隔墙等是由轻质砖或其他砌体做成的.特点是结构适应性强,抗震性好,耐久年限长.钢筋混凝土结构房屋的种类有框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构,筒体结构,框架筒体结构和筒中筒结构.
4. 钢结构建筑,这类建筑物的主要承重构件均是用钢材构成,其建筑成本高,多用于多层公共建筑或跨度大的建筑.
按建筑物的施工方法分类
施工方法是指建造建筑物时所采用的方法.
1. 现浇现砌式建筑.这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成.
2. 预制.装配式建筑.这种建筑物的主要承重构件是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成.
3. 部分现浇现砌.部分装配式建筑.这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板,楼梯)则采用在加工厂制成的预制构件.
按建筑耐久年限分类
耐久年限等级 耐久年限 适用范围
一级 100年以上 重要的建筑和高层建筑
二级 50-100年 一般性建筑
三级 25-50年 次要的建筑
四级 15年以下 临时性建筑构成
建筑物的构成，按系统工程分，主要有：
地基、基础和墙体：
1． 基础：基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。基础必须坚固，稳定而可靠。
2． 地基：地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，为保证地基的坚固，稳定和防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：1.有足够的承载力2.有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉3.有防止产生滑坡，倾斜方面的能力。
3． 墙体：墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶，楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙的作用1.承重作用2.维护作用3.分隔作用4.装饰作用。对墙体的要求1.有足够的强度和稳定性2.满足热工方面（保温，隔热，防止产生凝结水）的性能3.具有一定的隔声性能4.具有一定的防火性能.
墙体的类型
a. 按在建筑物中所处的位置分为
1. 外墙:外墙位于建筑物四周,是建筑物的维护构件,起着挡风,遮雨,保温,隔热,隔声等作用.
2. 内墙:内墙位于建筑物内部,主要起分隔内部空间的作用,也可起到一定的隔声,防火等作用.
b. 按在建筑物中的方向分为:
1. 纵墙:是指沿建筑物长轴方向布置的墙.
2. 横墙:是指沿建筑物短轴方向布置的墙,其中的外横墙通常称为山墙.
c. 按受力情况分为:
1. 承重墙:是指直接承受梁,楼板,屋顶等传下来的荷载的墙.
2. 非承重墙:是指不承受外来荷载的墙.在非承重墙中,仅承受自身重量并将其传给基础的墙,称为承自重墙;仅起到分隔空间作用自身重量由楼板或梁来承担的墙,称为隔墙.在框架结构中,墙体不承受外来荷载,其中,填充柱之间的墙,称为填充墙.悬挂在建筑物外部以装饰作用为主的轻质墙板组成的墙,称为幕墙.
d. 按使用的材料:
分为砖墙,石块墙,小型砌块墙,钢筋混凝土墙.
e. 按构造分为
实体墙:是用黏土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙
空心墙:是墙体内部中有空腔的墙,这些空腔可以通过砌块方式形成,也可以用本身带孔的材料组合而成,如空心砌块等.
复合墙:是指用两种以上材料组合而成的墙,如加气混凝土复合板材墙
建筑物的承载区域
结构系统：建筑物的骨加，承载建筑物内外荷载；
建筑系统：包括建筑物的屋面、内外围护墙体、地面、门窗等等；
装饰系统：指与人接触的室内空间环境面。包括天花、墙面、地面、灯光、音响、家具、艺术品、植物等等；
通风空调系统：指改善室内空气环境的设备及管道。包括采暖、空调、排气、排烟等；
消防系统：指保证人员防火安全的系统。包括报警、喷洒、防火栓、灭火器、防火门、防火楼梯、防火墙、防火卷帘、消防广播、消防照明等；
给排水系统：指保证人员及大楼用水系统。包括进户管、水箱、管网、水泵、用水器具、冷水、热水、饮用水、中水、废水、污水、雨水、空调水、消防水管网等；
强电系统：指保证大楼电力及分配的管线系统。包括进户线、变电室、配电室、变压器、动力配电管网、照明管网、用电器具等；
弱电系统：指满足人员对信息的要求的管网系统。包括电话、电视、广播、宽带、卫星、无线信号等管网；
气系统：指大楼所需气体管网系统。包括天燃气、蒸汽等系统。
常用建筑名词
1．五证两书：
《国有土地使用证》国有土地使用证
《国有土地规划许可证》国有土地规划许可证
《建设工程规划许可证》建设工程规划许可证
《建设工程施工许可证》建设工程施工许可证
《商品房销售（预售）许可证》商品房预售许可证
《商品房质量保证书》商品房质量保证书
《商品房使用说明书》商品房使用说明书
2．七通一平:: 道路、上水、下水、 下水、煤气、热源、电、通讯通，地平
3．三通一平: 水、电、暖通，地平
4．容积率: 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比
5．实用率: 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
6．得房率: 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
7．绿化率: 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
艺术性
建筑艺术是体现在建筑物上的特殊艺术，它是实用性和艺术性的结合。它实用的一面受材料、技术和功能的制约，它艺术的一面体现出时代、民族和设计师个人的风格特点。有人说：建筑是凝固的音乐；有人说：建筑是一首哲理诗，这都说明了建筑的艺术性。建筑业是国民经济的主要产业之一。
在许多时候，“建筑物”是和“构筑物”相对而言的，尽管有时也混指。同样是固定人造物，建筑物一词侧重于其具备的审美形象或者围合了可使用的空间，即强调其相对直接地被人观赏或进入活动。构筑物则偏指其它为了满足某种使用需求、相对间接地为人服务的固定人造物，比如拦水的“堤坝”。
使用与限制
建筑物虽有时展现艺术性或象征性，但主要仍是因其功能而建造，建筑物多半是为了克服自然环境的挑战与限制，从“遮风”（墙）、“避雨”（屋顶），到跨越河流联系两地（桥梁），有时为了避免阻挡选择架高（无线电塔），有时则选择穿越（隧道）。当人们的需求增加时，建筑物也开始呈现巨大化，便产生限制，一般而言，材料、技术、机能、法令甚至是经费都是建筑物主要的限制。
建筑物与构筑物
与建筑物有区别的是构筑物，构建物指房屋以外的工程建筑，如围墙、道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁和烟囱等。
在许多时候，“建筑物”是和“构筑物”相对而言的，尽管有时也混指。同样是固定人造物，建筑物一词侧重于其具备的审美形象或者围合了可使用的空间，即强调其相对直接地被人观赏或进入活动。构筑物则偏指其它为了满足某种使用需求、相对间接地为人服务的固定人造物，比如拦水的“堤坝”。
建筑物包括：
房屋
住房
宫殿
寺庙
教堂
清真寺
城堡
塔
坟墓
金字塔
构筑物包括：
堤坝
隧道
矿道
而一般的桥梁等则处于此二者之间。
建筑物的构成，按系统工程分，主要有：
地基和基础：建筑物的承载区域；
结构系统：建筑物的骨加，承载建筑物内外荷载；
建筑系统：包括建筑物的屋面、内外围护墙体、地面、门窗等等；
装饰系统：指与人接触的室内空间环境面。包括天花、墙面、地面、灯光、音响、家具、艺术品、植物等等；
通风空调系统：指改善室内空气环境的设备及管道。包括采暖、空调、排气、排烟等；
消防系统：指保证人员防火安全的系统。包括报警、喷洒、防火栓、灭火器、防火门、防火楼梯、防火墙、防火卷帘、消防广播、消防照明等；
给排水系统：指保证人员及大楼用水系统。包括进户管、水箱、管网、水泵、用水器具、冷水、热水、饮用水、中水、废水、污水、雨水、空调水、消防水管网等；
强电系统：指保证大楼电力及分配的管线系统。包括进户线、变电室、配电室、变压器、动力配电管网、照明管网、用电器具等；
弱电系统：指满足人员对信息的要求的管网系统。包括电话、电视、广播、宽带、卫星、无线信号等管网；
气系统：指大楼所需气体管网系统。包括天燃气、蒸汽等系统。
相关知识
* 建筑设计
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