建筑商四大法宝漫谈

建筑商之第一大法宝—“以送审价为准”

一、依据

《建设工程施工合同司法解释》第二十条：“当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。”

二、前提条件

发包人和建筑商必须要有约定，约定的主要内容为：发包人在收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件。

对答复时间即发包人审核的时间（审价期限）必须有明确的约定，比如在约定中写明审价期限为30天、60天或者90天。

所谓“不予答复”，是指发包人在收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复的行为，其形式一般应理解为书面答复，其内容应理解为未对建筑商提供的送审价及送审资料提出实质性的异议。

三、逾期不结算的后果

发包人在约定的期限内不予答复的，系争工程的造价就以建筑商送审的竣工结算书中的造价为准，即最终的工程造价以建筑商的送审价为准。

四、实务操作

1，建筑商应当和发包人有完整的书面约定

2，建设工程施工合同对审价期限（时间）必须有明确约定

3，送审资料（竣工结算文件）应该齐全

4，送审资料必须有发包人的签收

5，签收单上要能够反映出总造价，或在签收簿上写明总造价

6，审价期限届满后，建筑商应立即向发包人发出工程造价以送审价为准的函件

《建设工程施工合同司法解释》操作指南：建筑商之孙子兵法，林镥海著，法律出版社2005年1月版。

建筑商之第二大法宝—“黑白合同”的效力认定

一、依据

《建设工程施工合同司法解释》第二十一条：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”

本条是对建设工程领域中“黑白合同”效力的认定的规定。

建设工程领域中的“黑白合同”又称“阴阳合同”，是指建设工程施工合同的当事人就同一件事工程签订的两份或者两份以上实质性内容相异的合同，通常把经过招标投标并经备案的正式合同称为“白合同”，把实际履行的补充协议称为“黑合同”。

二、适用

1，适用范围：经过招标投标并中标签订的建设工程施工合同，分为公开招标和邀请招标。直接发包即议标的不适用本条，而适用合同一般变更的原则。

2，前提条件：中标有效。如果中标无效，即当“黑合同”签订在中标之前时，是虚假招投标，应适用《招标投标法》的相关规定（第43条、55条）。

3，实质性条件：“黑合同”必须对“白合同”的结算工程价款（狭义指工程的计价方式和总造价）的内容加以变更。

建设工程合同实质性内容的范围应为：工程项目、工程量、工程的质量要求、工程的安全生产要求、工程价款或计价方式、工程款支付方式、工期、违约责任和解决争议方式等。

4，表现形式及效力：A，“黑合同”签订在中标之前，“黑白合同”均无效；B，“黑合同”签订在中标之后，“黑合同”对“白合同”的实质性内容进行变更的，变更的内容无效。

《建设工程施工合同司法解释》操作指南：建筑商之孙子兵法，林镥海著，法律出版社2005年1月版。

建筑商之第三大法宝—计价方法

一、依据

《建设工程施工合同司法解释》第十六条规定：“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。

因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。

建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，工程价款结算参照本解释第三条规定处理。”

二、适用

1，计价标准和计价方法有约定的，按约定处理；

2，计价方法以当地建设行政主管部门发布的为准的情形（司法解释第16条第二款）

所谓设计变更，是指在施工过程中，对原设计文件或技术规范进行修改，增加或减少某些分项工程的施工任务。

适用前提：A，设计变更引起工程量和质量标准变化；B，发包人和建筑商对工程量和质量标准变化的计价方法或计价标准不能协商一致。

适用的计价方法：签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价发放或计价标准。

三．实务操作

破解合理低价中标的做法—“低中标、勤签证、高索赔”

《建设工程施工合同司法解释》操作指南：建筑商之孙子兵法，林镥海著，法律出版社2005年1月版。

建筑商之第四大法宝—“实事求是原则”

一、依据

《建设工程施工合同司法解释》第十九条规定：“当事人对工程量有争议，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。”

二、适用

1，前提条件：当事人对工程量有争议‘

2，时间限制：施工过程阶段（是指发包人通知建筑商进程至高潮竣工验收合格并把工程移交给发包人的这一时间段）。

3，签证等书面文件：A，发包人直接确认的签字或其他书面文件，只要这些签证等书面文件发送在建筑商进场至工程竣工验收合格并把工程移交给发包人的过程中即可；B，虽然发包人没有直接予以确认，但符合双方约定的特殊的签证程序即可。

4，“实事求是”原则：建筑商应承担证明发包人同意其施工的举证责任；建筑商应当提供证据证明实际发生的工程量。

5，工程量：是指以物理积累单位或自然单位表示的分项工程的实物计算，是确定工程造价的主要依据，也是进行工程建设计划、统计、施工组织和物资供应的参考依据。工程量的性质只是一种纯粹量的概念，不涉及价格的因素。

6，工程量签证：是指承发包双方在建设工程施工合同履行过程中印设计变更及其他原因导致工程量变化，有承发包双方达成的意思表示一致的协议，或按照双方约定（建设工程施工合同、协议、会议纪要、来往函件等书面形式）的程序确认工程量。

7，工程索赔：是指建筑商在合同履行过程中，即按照发包人的指令和通知进入施工现场后，一旦遇到了不具备开给条件（三通一平未完成、动拆迁未完成、规划需要修改）、工程量增加、设计变更、工期延误以及合同约定的可以调整单价的材料价格上涨范围等，在发包人拒绝签证的情况下，建筑商应在合同约定的期限内进入索赔程序进行索赔。

条件：在甲方不同意签证或不完全签证；在双方约定的期限内提出；有确凿、充分的证据。

三、实务操作—“低中标、勤签证、高索赔”

1，签证的情形

图纸延误；开工延期；工期延误；合同价款调整；工程量确认；设计变更导致工程量增加；及时做好来往信函的签收工作（一定要认真仔细的做好施工组织设计、施工的形象进度表和催款函并经甲方签证）；会议纪要。

2，签证中应注意的问题

运用现代公关技巧进行签证；在双方关系比较融洽时提出签证；在对方项目经理心情比较好的时候进行签证；在签证时必须具体明确，否则等于没签。

《建设工程施工合同司法解释》操作指南：建筑商之孙子兵法，林镥海著，法律出版社2005年1月版。